不動産売却は群馬県、桐生市のSweet Home | 売却について

不動産売却をお考えのお客様に向けて、必要な情報や手順をわかりやすくご紹介しています。売却のポイントを解説し、初めての方でも安心して売却を進めていただけるようサポートいたします。売却を成功させるには市場の動向を理解し、適切な価格設定を行うことが重要です。そのために、周辺地域の取引事例や現在の市場状況を基にした査定の方法などについても、詳しく解説いたします。

依頼者である売主様が、他の不動産業者にも重ねて売却の媒介を依頼できる契約です。他の不動産業者を明示する義務がない「非明示型」と、義務がある「明示型」の2種類があります。

一般媒介契約では有効期間に上限がありませんが、不動産業者は一定期間を定め、媒介契約書に記載する必要があります。複数の業者に依頼できる一般媒介契約とはいえ、契約が決まらないままいつまでも契約が有効では売主様の利益に反するからです。国土交通省が定めた「標準媒介契約約款」を使用する場合、有効期間は３カ月以内とされています。

有効期間は更新が可能です。ただし、それには売主様からの申し出が必要になります。不動産業者側から「更新しませんか？」と持ちかけることはできません。ちなみに、売主様が自分で買主を探した場合は、その人と直接売買契約を結ぶことが認められています。

売主様が媒介を他の不動産業者に重ねて依頼することを禁じた契約です。契約した業者は業務を1社で独占できる代わりに、その分、責任が重く、規制も多くなっています。主な規制は以下の通りです。

①有効期間：3カ月と定められています。これを超えることはできませんが、売主様からの申し出により更新することが可能です。

②指定流通機構(レインズ)への登録：専任媒介契約を締結すると、業者は、売買契約の相手(買主)を広く探索するため、指定流通機構に登録する法律上の義務が生じます。登録は契約の日から7営業日以内で、登録後は「登録済証」を売主様に遅滞なく引き渡さなければなりません。

③売却活動状況の報告：専任媒介契約を締結した業者は、売却活動の状況を2週間に1回以上、売主様に対して報告しなければなりません。

④指定流通機構への成約通知：売買契約が成立した場合、業者は、登録番号と取引価格、契約成立年月日を指定流通機構に遅滞なく通知する必要があります。

ちなみに、専任媒介契約も、売主様が自分で買主を探した場合は、その人と直接売買契約を結ぶことが認められています。

3種類の中で最も独占性が強く、その一方で規制も強い媒介契約です。売主様が依頼した不動産業者が探索した買主以外とは売買契約の締結ができない旨の特約を含んでいます。売主様は媒介を他の業者に重ねて依頼することができないだけでなく、売主様が自分で買主を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約を結ばなくてはなりません。専任媒介契約よりも規制が厳しくなっているのは、主に以下の2点です。

①指定流通機構への登録：業者は、媒介契約の締結日から5営業日以内に指定流通機構へ登録しなければなりません。

②売却活動状況の報告：専属専任媒介契約を締結した業者は、売却活動の状況を1週間に1回以上、売主様に対して報告しなければなりません。

専属専任媒介契約は、専任媒介契約の一形態のため、上記のもの以外は専任媒介契約の規制と同様になっています。

3種類それぞれに一長一短があります。専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社しか依頼できないことから不動産業者に課せられた責任が重く、全力で買主を探してくれることが多いようです。どの契約を選ぶかは、希望する売却価格や売却したい時期までの期間・各不動産業者の販売方法などを事前に相談・確認の上、決めるのがいいでしょう。

仲介手数料は、売買契約が成立した後、不動産会社に支払うお金のこと。不動産売買時にかかる最も高額な費用のひとつです。通常、不動産を売却する際、売主様は不動産会社と媒介契約を締結して買い手を探します。不動産を売却するための営業活動に対して、売主様は不動産会社に報酬を支払う必要が生じます。その報酬が仲介手数料です。

仲介手数料のポイントは成功報酬であること。不動産の売買契約が成立した時点で、報酬を支払う義務が発生します。逆に、万が一売買契約が成立しなかった場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

では、不動産会社に対して支払う仲介手数料は具体的にいくらになるのでしょう。金額は以下の通りです。
国土交通省は仲介手数料の上限額を規定しています。上記はその規定を基にした計算式です。

ここで1つ注意しておきたいのが、この金額はあくまでも上限額だということです。売主に請求できる上限額が上記の計算式によって割り出せるのですが、場合によってはこれよりも低い額の支払いになるケースも少なくありません。半額キャンペーンを実施している不動産会社もあります。友人や親戚に不動産を売却するなどの場合に、仲介手数料を値引いてくれることもあります。仲介手数料は決して小さい額ではありませんから、不動産会社ごとに仲介手数料がどのくらいかかるのか調べておくことをおすすめします。

譲渡所得税は、不動産売却時に発生する代表的な税金のひとつです。譲渡所得とは不動産の売却によって得たお金のこと。このお金にかかる税金が譲渡所得税です。

不動産の売却で利益が発生した場合、所得税と住民税が課せられます。ただし、不動産購入費や仲介手数料、印紙税、登記費用、リフォーム費用などの費用を引いてマイナスになった場合、所得税・住民税ともにかかりません。また、利益が出た場合も優遇税制などで無税になる場合があります。


印紙税とは、不動産の売買契約書に貼る収入印紙のこと。郵便局などで購入した収入印紙を売買契約書に貼り、印鑑で割印することによって、税を納めたことになります。


不動産の販売価格によって印紙税の金額は変わります。
参考：国税庁

抵当権とは、ローンなど借入れの返済が滞ったとき、銀行が不動産を差し押さえることができる権利のこと。不動産を担保にお金を借りた場合、抵当権がつきます。不動産を売却する時は借りているお金を返済し、抵当権を抹消する必要があります。この手続きにかかるお金が抵当権抹消登記費用です。

このほか、不動産の所有権移転に伴う住所変更登記など、権利の種類によって費用や手続きも異なってきます。詳しくは当社までご相談ください。

不動産の売却に注力するあまり、忘れてしまいがちなのが引越し費用です。引越しにもお金がかかりますから、事前に調べておくことをおすすめします。新居へ入居する前に一度仮住まいに移り住む場合、引越しが2回必要ですから費用も2回分になります。

また、ほかにも、売却する不動産をきれいにするための「ハウスクリーニング費」や「リフォーム費」、あるいは「建物解体費用」などが発生する場合もあります。
納得できる売却を実現するため、ご自身のケースをよく検討しながら、計画的に売却活動を進めましょう。